2010楼市：美好还是扭曲2009-11-17此消息一出立刻引起人们的热议。2009年，中国楼市“V”型反转，在全球经济危机阴影尚未褪尽之时，房价仅仅用三个月就收复了过去一年的失地，而且随后不断刷出新的纪录。市场的狂欢让人们的神经再次紧绷起来。和普通人收入差距越来越大的楼价在2010年将如何变化，房地产的优惠政策是否将被终止，都成为大众一时关心的话题。
报告的主编、财贸所城市与房地产经济研究室主任倪鹏飞说，未来宏观经济仍然需要房地产的带动，在复苏未彻底实现前，国家有关房地产政策，特别是一些优惠政策不会有太大的改变。
事实上，近一段时间对于是否继续房地产优惠政策各界争论颇为激烈。曾有消息说，银监会已经决定对房贷利率7折优惠政策进行调整。然而，银监会今天辟谣说，关于一套和二套房贷政策均没有改变。之前，部分省市已经抢先表态，楼市优惠将持续。
该报告认为，中国对于房地产消费的措施不是“过头了”，而是还不够，需要进一步加强。“定量宽松，精确投放；抑扬有别，重拳出击；多策搭配，时空结合；长短结合，标本兼治。这是我们提出的明年的政策原则。”倪鹏飞表示，要对不同的开发商、消费者采取不同的管理，政策不能搞一刀切。
在政策托底的情况下，楼市向下调整之路似乎已经被封死。高盛中国经济学家乔虹告诉记者，高盛对中国未来经济增长非常乐观，预计中国2010年GDP增长将达到11.9％，其中和今年的政府基建推动不同，房地产等领域的非政府投资增加将是重要的贡献者。她非常看好二线城市楼市明年的行情。“我们相信房地产的价格会有所保证，下一步在投资方面也会跟上来。”
虽然把预测房价和预测股市相比而不愿意轻言涨跌，但是住房与城乡建设部政策研究中心主任陈淮却给出了一个更为美好的房地产蓝图。他说，中国房地产“毫无疑问”还有20－30年的辉煌期，不存在可不可持续发展的问题。“中国的经济体正在从一个农业国向工业国转变，正在从大多数人住的乡下往城里转，我们会怀疑中国的房地产业可不可持续发展的问题吗？”
房价的快速升高并创造新纪录也引发了房地产价格是否存在泡沫和虚高的争论。有人用家庭收入与房价之比来证明中国房地产市场的畸形和不健康。对此，陈淮说，医学专家对人的体重和身高黄金比例有个标准值，然而，能够达到此比例的从来都是极少数，偏离才是正常态，房地产也是类似。
“收入和房价会不会稳定在一个相对均衡的区间呢？真的会有。只是那要有两个前提：一是城市化基本完成，大部分人已经住进城里了；第二，中产阶级占据社会人群的主要比重，多数人已经成为有产者。”他认为，在这些过程完成之前，拿发达国家的数据说中国的事儿是不合适的。
《中国住房发展报告》提出，城市化是住房真实需求明显增长的主要推动力。2009－2010年，中国城市化进程会继续加速推进，城市化地域规模继续扩大，人口规模呈现高峰。根据预测，2009年中国城市化率将达到62934万人，城镇人口比重提升到46.7％，比2008年提高一个百分点；2010年我国将再有近2000万人转移到城市。
“城市化将创造更多真实需求，进一步改善住房供给的条件，进一步刺激大城市住房需求。同时，伴随着中国整体经济形势的不断好转，中西部地区的住房需求仍然将保持较为旺盛的态势，而东部地区住房需求将得以恢复。”倪鹏飞说。
不过，无论从行业、产业等角度的论证如何言之凿凿，仿佛都无法弥合人们对房子复杂的感情。国家统计局总经济师姚景源在报告发布会场上说，北京房价高得离谱，6个家庭支持一个小家庭买房，拿走三代人一生的积蓄。“这样就扭曲了支付能力和价格，经济学上叫第三者买单，相当于公款消费。这个问题很严峻，它实际是把三代人一生的积蓄都买房，而且这些人都是老年人，将来保障怎么办？”
之前，博鳌亚洲论坛秘书长龙永图则在一个论坛上语出惊人：政府必须“痛下决心”提供2／3的住房。“政府现在不是穷得叮当响，是有钱。过去可能差钱，可以理解。但现在无非是少拿点钱，给老百姓办实事。”龙永图强调，如果不是真正地把2／3的房子由政府来承担，房价问题就解决不了。
在土地供应上，龙永图更是提出了一个让人意外的建议而颇受网友追捧。他说，政府要想办法把交通方便的地段，留下来给老百姓盖房子，“不要因为这个地方值钱就给开发商”。“富人有钱，可以把高档房建到郊区去，你坐奔驰宝马去你的住房。”“把那些好地，适宜居住的地，把位置好的地全部给了开发商，我觉得那是不合理的。在这个问题上，我觉得是真正要彻底解决的时候了。”
' />龙永图炮轰楼市的警醒意义2009-11-16最近一段时间，房价的涨速实在让人惊叹:既惊叹于房价何以如此飞速上涨，也惊叹于房价如此高企之后还有人接手。但惊叹归惊叹，房价还在上涨，前几天连国土资源部的有关人士，都明确表态:“未来房价还要涨。”在一片喊涨声中，人们或甘愿做个房奴，或是干脆放弃了对房市的关注。
房价上涨获益方是谁，不同立场的人意见不同，但房价上涨最终埋单的是谁，这一点却是可以清楚界定的。无论房价涨到多高，最终为高房价埋单的还是普通购房者。因此，在面对房价飞涨的预言时，压力最大的也是购房者，无论他们是否已经买房，是否还在关注，只要他们还要买房，高房价就一定会在某个时间点转变为现实的压力。因此，在房价飞涨时，龙永图的发言无疑能给人以安慰，至少是心理上的安慰:原来房价也是可以调整的。
房价到底该如何调整呢？有人说房价高是刚性需求使然，房价上涨就证明需求存在，就证明房价是合理的。但是，在房价上涨中，到底有多少人买房是为了自住？当改善住房和炒房成为房价的推手时，单纯地以刚性需求说明房价的合理性其实并不恰当。所以，说房价上涨算不上错误，但以简单的一句房价上涨掩盖背后的各种问题，就可能脱离了民生立场。
而龙永图的语惊四座则给人们提了个醒，房价是可以控制的。按其表述，控制的途径有两个:一是，保障性住房的建设，市场有其规律，但是在市场规律失灵时，政府的管理必须跟上。因此，面对飞涨的房价，政府需要出台应急性的政策，避免房价因炒房等因素出现疯涨，同时更根本的手段就是加强保障性住房的建设。二是，税收的杠杆作用发挥。市场可能存在高价房需求，那么就通过市场满足这种需求，并通过税收手段将高价房的溢价以税收手段回馈到社会中；市场也可能存在炒房者，那么在允许这种行为存在的同时，以加大交易税率的方式让炒房者知难而退。
虽然，龙永图的表达未必准确，比如保障性住房建设到底该占整个房地产市场的多少比重，三分之二的比例是否过高？这些问题都需要再商榷。但是，龙永图对房价高涨的诊断和开出的药方基本是准确的:加大保障性住房的建设，减少商品房市场的刚性需求，并且通过税收的手段让房价的收益返还社会，并抑制投机炒房等行为。当商品房市场的刚性需求不断缓和，而炒房行为也得到遏制时，住房就会远离投机的属性，回归到普通消费品的定位上。问题是，当人们感觉到龙永图的表达是语惊四座时，是否把他的发言看成是建议性意见，或者是否看到了惊人语录背后的常识。
' />政府供应2/3房子纯属痴人说梦2009-11-1611月15日《扬子晚报》报道，“应该2/3房子由政府提供；1/3开发商去做，这部分房价越高越好，让富人去买，税收给政府”、“政府要把交通方便的地段留下来给老百姓盖房”、“可以将高档房放在郊区，富人不是有汽车吗？让他们开着奔驰宝马去”……在南京一个论坛上，现任博鳌亚洲论坛秘书长龙永图语惊四座。
何止是“语惊四座”，简直是“语惊四海”！真不敢相信，上述那些话竟然出自熟谙市场经济之道的龙永图之口。
“2/3房子由政府提供”，那就意味着政府要主导住房的供应，这跟住房的市场化改革不是背道而驰吗？在福利分房时代，绝大多数职工的住房都是公家提供的，龙永图先生真的想让住房制度回到以前的老路上去吗？
如果政府真有那样的能力，倒也可以考虑。可是政府真有供应2/3房子的能力吗？近些年，一些地方政府确实比较“有钱”，但这些钱是从哪里来的？很多地方主要就是来自土地出让收入。在大多数城市，土地出让金都占财政收入的一半以上，而土地出让收入的大部分又来自中心城区的土地。如果政府不卖黄金地段的地了，而是给老百姓盖平价房，那就意味着地方政府自绝了最大的一条财路，而且要增加一笔天量的支出，这一增一减，意味着什么？龙永图先生有没有想过:如果“交通方便的地段”都不卖，“有钱”的政府马上就会变成“缺钱”的政府；如果政府有能力供应2/3的房子，当初为什么不坚持福利分房制度呢？
房价过高，确实是大多数老百姓难以承受之重；完全包办住房问题，更是大多数地方政府不可承受之重。因此，“政府供应2/3房子”纯属痴人说梦！
' />龙永图语惊四座中包含着常识2009-11-16最近一段时间，房价的涨速实在让人惊叹:既惊叹于房价何以如此飞速上涨，也惊叹于房价如此高企之后还有人接手。但惊叹归惊叹，房价还在上涨，前几天连国土资源部的有关人士都明确表态:“未来房价还要涨。”在一片喊涨声中，人们或是费尽财力甘愿做个房奴，或是干脆放弃了对房市的关注，反正怎样关注都买不起房、做不成房奴，倒不如采取个鸵鸟政策随房价涨去。
房价上涨获益方是谁，不同立场的人意见不同，但房价上涨最终买单的还是普通购房者。房价到底该如何调整呢？有人说房价高是刚性需求使然，房价上涨就证明需求存在，就证明房价是合理的。而龙永图的语惊四座中包含着常识:房价原来是可以控制的。
按其表述，控制的途径有两个:一是保障性住房的建设，二是，税收的杠杆作用发挥。市场可能存在高价房需求，那么就通过市场满足这种需求，并通过税收手段将高价房的溢价以税收手段回馈到社会中；市场也可能存在炒房者，那么在允许这种行为存在的同时，以加大交易税率的方式让炒房者知难而退。
虽然保障性住房建设到底该占整个房地产市场的多少比重，三分之二的比例是否过高？这些问题都需要再商榷。但是，龙永图对房价高涨的诊断和开出的药方基本是准确的。当人们感觉到龙永图的表达是语惊四座时，是否把他的发言看成是建议性意见，或者是否看到了惊人语录背后的常识。
' />“2/3房子由政府提供”是否一厢情愿2009-11-16假如政府能够提供2/3的住房并确保普通工薪阶层买得起，那么，即便剩余那1/3由开发商开发的房子价格再高，利润再大，至少不会影响到最广大公众及普通工薪阶层的住房权利，房子和房价也就自然不会成为最遭诟病的社会问题之一。
不仅如此，假如土地供应政策能够确保“把交通方便的地段，留下来给老百姓盖房子”，经济适用房和廉租房这些保障性住房因为太过偏远而被弃购，最终依然落入富人之手的尴尬，其实也不会堂而皇之的发生。不过，龙先生的建议终归只是建议，尽管直指土地政策与当下房地产市场格局的沉疴，但土地政策与房地产利益格局，显然并不会因为龙先生的一句话便被打破。
真实的情形是，开发商早已不是房地产市场的唯一获利者，当人们抱怨房价的暴利时，人家开发商却在喊冤，甚至还把政府拉出来垫背，称政府才是最大的赢家。的确，建立于房地产市场繁荣之上的土地财政，的确为政府带来了滚滚财源。既然政府同样需要经营，同样要和家庭、企业那样保证收支平衡，避免赤字，那么，政府当然也需要有收入和获利。不难设想，假如由政府提供2/3的房子来平抑房价，不仅要平白无故为政府增加许多的工作量，出让给开发商的土地少了，土地财政的收益当然也会随之减少，不仅如此，市场上由政府提供的低价房过半，甚至可能拉低房价上涨的预期，“地王”不那么容易制造了，卖地收入继减少之后恐怕还要再打折，如此“出力不讨好”的事情，恐怕放在谁身上都不会心甘情愿。
政府毕竟不是企业，提高收入和获利也本不该是政府的唯一目标，从这个角度来看，面对当前的高房价，缺的其实并非抑制的办法，而不过是在“安享其利”还是“担当其责”之间抉择的勇气罢了。
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